近年、個人が自宅の一部などを旅行者に貸し出す“民泊”が注目を集めています。 
これを受け、2018年6月15日に『住宅宿泊事業法（民泊新法）』が施行される予定です。 
これまで、民泊を営業するには“旅館業法に基づく簡易宿泊の営業許可”や“特区民泊の認定”などが必要でしたが、民泊新法の施行により条件や手続きが簡易化されます。 

今回は、民泊を副業とする際の利点と注意点について、ご説明します。

民泊とは、自宅（戸建て・マンション）や別荘の一室を有料で貸し出すサービスのことで、Airbnb（エア・ビー・アンドビー）などの仲介サービスが普及したことにより、徐々に一般化してきました。 

今後、民泊新法が施行されることにより、従来よりも比較的簡単な届出手続きで民泊営業を始めることができます。 
2020年の東京オリンピックに向けて、訪日外国人観光客の増加による宿泊施設の不足や、空き家問題の解決手段として、政府も大きな期待を寄せています。 

なお、民泊新法による民泊許認可の主な要件は、以下の通りです。 

・施設が住宅（※１）であること 
・施設内に台所・浴室・便所・洗面設備があること（※２） 
・所定の書類（※３）が添付されていること 

従来より届出などの要件が緩和され、大がかりな改修を行わなくても、一般的な住宅で民泊営業を始めることができるようになりました。 
今後は、空き室や空き家を活用し、民泊を副業とする人が増えてくるかもしれません。 

※１　貸主が居住している家屋だけでなく、空き家・空き室・別荘も含まれます。
※２　居室ごとになくても、届出住宅全体の中に上記設備があればOKです。
※３　賃貸物件の場合は“施設の図面や転貸が承認されていること”を示す書面。分譲マンションの場合は管理規約など。

“所得の種類”に注意！

いわゆるサラリーマンが副業として民泊営業を行った場合、会社の年末調整だけでなく、原則として（※４）自分で確定申告を行う必要があります。 
なお、民泊営業を確定申告する際に、最も注意すべきポイントが“所得の区分”です。 

一般的に“空き家や部屋を貸し出す”といえば不動産所得を思い浮かべるでしょう。 
しかし国税庁によると、民泊は『一般的に、利用者の安全管理や衛生管理、また、一定程度の観光サービスの提供等を伴うものですので、単なる不動産賃貸とは異なり、その所得は、不動産所得ではなく、雑所得に該当します』と定義されています。 

そのため、基本的に“雑所得”として確定申告を行います。 
所得金額の計算方法について“収入から経費を差し引く”という点では、不動産所得と雑所得に違いはありませんが、以下の点が大きく異なります。 

・青色申告者となったときの青色申告特別控除額の適用有無 
・赤字になった場合、他の所得との通算の有無 

２項目とも、雑所得の場合には“適用できない”規定ですので、注意しましょう。 

また、民泊は通常、一時的または単発的に宿泊施設を提供する性質があります。 
しかし、一定の規模以上で反復性・継続性・対価性をもって民泊を営業する場合は、“事業所得”となる可能性があるため、注意が必要です。 
ただし、仮にサラリーマンが１室のみの民泊営業を行った場合は“雑所得”と考えるのが適切でしょう。 

なお、民泊営業においては、以下のものなどが必要経費に該当すると考えられます。 

・固定資産税、家賃または減価償却費、ローン利息、損害保険料 
・仲介サービス業者に支払う手数料 
・ガス代、水道代、電気代などの光熱費 
・民泊用の電話回線やインターネット回線などの通信費 
・宿泊者用の家具・寝具などの購入費 

民泊営業による確定申告に不安がある場合は、専門家へ相談することをおすすめします。 

※４　給与所得以外に年間20万円以上の所得（＝収入から必要経費を差し引いた金額）を得た場合、確定申告を行う必要があります。